Bitcoin-Hypothek: in den USA ja, in Europa nicht

In den Vereinigten Staaten lässt sich seit August 2026 eine Hypothek mit Bitcoin als Sicherheit aufnehmen, ohne diesen Bitcoin zu verkaufen. Coinbase und der Hypothekenanbieter Better haben das Produkt allgemein verfügbar gemacht. In Europa geht das nicht, und MiCA ist nicht der Grund — der Grund liegt darin, wie eine europäische Baufinanzierung berechnet wird.

Was Coinbase und Better tatsächlich gestartet haben

Better vergibt das Darlehen, Coinbase verwahrt die Sicherheit. Sie verpfänden Bitcoin oder USDC und setzen das anstelle von Erspartem als Eigenkapital ein. Das Darlehen selbst ist eine gewöhnliche amerikanische Hypothek: The Block schreibt, die erstrangige Eintragung sei als „standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines“ aufgesetzt — innerhalb der bestehenden Regeln, nicht daneben.

Der eigentliche Punkt: Sie verkaufen Ihren Bitcoin nicht. Bitcoin Magazine zitiert die Beteiligten, ein Kreditnehmer könne seine Coins einsetzen „without having to sell it or face margin calls“. Wer 2020 gekauft hat und jetzt ein Haus will, muss also keinen steuerpflichtigen Verkauf auslösen, um das Eigenkapital aufzubringen.

Die Nachfrage war da, bevor das Produkt öffnete. Auf der Warteliste standen laut The Block mehr als 260 Millionen Dollar erwartetes Kreditvolumen. Davon waren 76 Prozent bereits Coinbase-One-Mitglieder, und 60 Prozent gaben an, binnen sechs Monaten kaufen zu wollen. Better selbst sagt, 41 Prozent der bewilligten Kunden bestünden die Prüfung bei Einkommen und Bonität, hätten aber zu wenig Bargeld für die Anzahlung. Genau diese Lücke schließt das Produkt.

Coinbase-One-Mitglieder erhalten zusätzlich eine Gutschrift von 1 Prozent der Darlehenssumme, gedeckelt bei 10.000 Dollar, angerechnet auf die Abschlusskosten.

Das Produkt ist ausschließlich in den Vereinigten Staaten verfügbar.

Warum das in Europa nicht funktioniert

Das Missverständnis lautet, die Krypto-Regulierung stehe im Weg. Tut sie nicht. Eine europäische Baufinanzierung wird durch Ihr Einkommen begrenzt, nicht durch Ihre Sicherheit. Wie viel Sie aufnehmen dürfen, folgt aus den Kreditvergabenormen; der Wert der Immobilie und etwaiger Sicherheiten setzt allenfalls eine Obergrenze obendrauf. Ein Berg Bitcoin vergrößert Ihren Spielraum also nicht, auch dort nicht, wo ein Kreditgeber ihn akzeptieren würde.

Und akzeptieren tun sie ihn kaum. Für den niederländischen Markt — den wir belegen können — schreiben sowohl De Hypotheekshop als auch Vastgoed Actueel, dass „nur einzelne Finanzierer Krypto als Eigenmittel akzeptieren“. Der übliche Weg ist ein Umweg: Sie verkaufen Ihre Krypto, lassen die Euro auf ein gewöhnliches Bankkonto laufen und bringen diese als Eigenkapital ein. Auch dann unterscheidet sich die Akzeptanz je nach Kreditgeber, und Sie müssen die Herkunft nachweisen können.

Einkünfte aus dem Krypto-Handel zählen in der Regel gar nicht. Beide Quellen berichten, dass Kreditgeber sie überwiegend außen vor lassen — die Erträge sind zu unstet, um darauf eine dreißigjährige Verpflichtung zu bauen.

Die Regeln unterscheiden sich je Land. Prüfen Sie, was Ihr eigener Kreditgeber und Ihre Aufsichtsbehörde sagen, bevor Sie annehmen, dass Obiges bei Ihnen gilt.

Was MiCA hier sehr wohl bewirkt

MiCA macht die Herkunft von Krypto-Werten nachvollziehbar: Eine zugelassene Plattform weiß, wer Sie sind und woher Ihre Coins stammen. Genau daran scheitern Notar oder Bank heute bei dem oben beschriebenen Umweg — an der Frage, woher dieses Geld kommt. Beide niederländischen Quellen nennen das als den wahrscheinlichsten Weg, auf dem Krypto mit der Zeit leichter als Eigenkapital akzeptiert wird.

Das ist etwas anderes als Bitcoin als Sicherheit. Die Nachvollziehbarkeit glättet den Umweg; sie macht die amerikanische Konstruktion nicht möglich.

Welche Plattformen eine MiCA-Zulassung halten und was diese Zulassung je Plattform abdeckt, steht in unserem MiCA-Dossier.

Das Risiko, das nicht in die Überschrift passt

Ein Darlehen mit Bitcoin als Sicherheit ist eine gehebelte Position, auch wenn niemand sie so nennt. Fällt der Kurs, fällt die Deckung mit. Das amerikanische Produkt wird mit dem Versprechen angeboten, dass kein Margin Call droht — unter welchen Bedingungen das gilt, steht jedoch im Vertrag und nicht in der Pressemitteilung, und diese Bedingungen haben wir nicht eingesehen.

Zwei Dinge geben Sie in jedem Fall auf:

• Die Schlüssel. Verpfändete Sicherheiten liegen beim Verwahrer, nicht bei Ihnen. Das ist das Gegenteil der eigenen Verwahrung.
• Die Freiheit zu verkaufen. Solange das Darlehen läuft, können Sie nicht einfach aussteigen, wenn Sie es sich anders überlegen.

Wer seinen Bitcoin lieber selbst hält, liest zuerst, wie die eigene Verwahrung funktioniert.

Und die Steuer?

In den meisten europäischen Ländern zählt Krypto zum steuerpflichtigen Vermögen oder fällt unter die Veräußerungsgewinne, auch wenn es verpfändet ist, und eine Schuld lässt sich unter Umständen gegenrechnen. Die Regeln unterscheiden sich je Land, und dies ist keine Steuerberatung. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Finanzverwaltung, bevor Sie handeln.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich in Europa ein Haus mit Bitcoin kaufen?

Nicht direkt mit Bitcoin als Sicherheit. Der gangbare Weg ist verkaufen, die Euro auf ein Bankkonto laufen lassen und diese als Eigenkapital einbringen — und selbst dann akzeptiert das nicht jeder Kreditgeber.

Erhöht Bitcoin meine maximale Finanzierung?

Nein. Das Maximum folgt aus Ihrem Einkommen. Vermögen kann beim Eigenkapital helfen, vergrößert den Kreditspielraum aber nicht.

Zählen Einkünfte aus dem Krypto-Handel?

In der Regel nicht. Kreditgeber lassen sie überwiegend außen vor.

Muss ich meinen Bitcoin für die Anzahlung verkaufen?

In den Vereinigten Staaten bei diesem Produkt nicht mehr. In Europa ist verkaufen und in Euro tauschen derzeit der übliche Weg.

Kommt das nach Europa?

Angekündigt ist nichts. Das Produkt ist ausschließlich in den Vereinigten Staaten verfügbar.

Was davon bleibt

Der amerikanische Markt löst ein echtes Problem: Menschen mit Vermögen in Bitcoin, aber ohne Bargeld für die Anzahlung. Dieses Problem gibt es in Europa auch, doch die Antwort liegt hier nicht bei der Sicherheit — sie liegt bei den Kreditvergabenormen, und die ändern sich nicht, weil ein Krypto-Produkt startet.

Wo Sie in der EU bei einer zugelassenen Plattform Bitcoin kaufen und verwahren, stellen wir für die sieben größten nebeneinander auf unserer Vergleichsseite.